Evolutia pietei imobiliare din SUA - un indicator a ceea ce se va intampla si in Romania

Data 13:27, 20 Septembrie 2010
 

De mult timp nu am mai scris despre piata imobiliara si prin urmare, voi aborda din nou acest subiect in doua articole separate. Astazi voi scrie un articol despre ce se intampla in SUA, iar in cel mult doua saptamani voi publica un amplu material despre situatia actuala a pietei imobiliare din Romania, material in care voi incerca sa raspund la intrebarea care ii “macina” pe multi dintre romani - cand vor reincepe preturile sa creasca?

In SUA, preturile scad de doi ani si jumatate, iar in ianuarie 2009, acestea au scazut cu un ritm anualizat de 20%. Din iulie 2006 si pana in acest moment, pretul mediu al unei case s-a diminuat cu aproximativ o treime (conform indicelui SP/Case-Shiller).

Vreau sa analizez situatia mai in detaliu iar pentru asta voi utiliza 4 indicatori: nivelul vanzarilor, nivelul dobanzilor, evolutia numarului persoanelor care aplica pentru un credit imobiliar si indicele de accesibilitate (housing affordability  index). Sa le luam pe rand.

1. Nivelul vanzarilor

Desi vanzarile au scazut constant in ultimii 2 ani, in luna februarie s-a observat o usoara imbunatatire a situatiei atat in ceea ce priveste vanzarile de imobile noi, cat si a celor vechi. Exista zone in SUA unde vanzarile de imobile au explodat datorita scaderii abrupte a preturilor iar printre acestea se afla Florida, California si Minneapolis, zone in care in luna februarie vanzarile au urcat cu pana la 90% pe fondul scaderii preturilor cu peste 40%.

In Detroit spre exemplu, datorita concedierilor facute de cei trei mari producatori auto americani, pretul mediu al unei case vandute in primele doua luni ale anului a ajuns la ridicola suma de $12.700 de dolari, in scadere cu 87% comparativ cu anul 2003 cand preturile au atins maximul (sursa). Vanzarile au crescut cu 22% in primele doua luni ale anului 2009 comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut.

2. Nivelul dobanzilor

FED a coborat dobanda de referinta la 0% practic, ceea ce a dus la o scadere semnificativa a dobanzilor la creditele ipotecare. In prezent, rata dobanzii la creditele pe 30 de ani a ajuns la un minim istoric, respectiv sub 5%. Niciodata in istorie un credit ipotecar nu a fost mai ieftin. Spre comparatie, in timpul crizei din 1983, rata dobanzii era de peste 18%.

3. Evolutia numarului cererilor de credite

In SUA exista un indice numit “Mortgage market composite index” care arata evolutia cererilor de credite ipotecare. In luna aprilie 2008, acest indice avea o valoare de 746.2 puncte. Un an mai tarziu (aprilie 2009), valoarea indicelui a urcat la 1250.6 puncte, evolutie care indica o crestere de 67% (sursa). Acest lucru arata faptul ca tot mai multi americani doresc sa contracteze un credit ipotecar.

4. Indicele de accesibilitate (Housing Affordability Index)

Acest indice se calculeaza luand in considerare evolutia veniturilor americanilor, a preturilor caselor si a dobanzii la creditele ipotecare. Cu cat acest indice este mai mare, cu atat ii este mai usor unui american sa isi cumpere o casa. Daca privim cifrele, vedem ca in 2006 cand preturile erau la maxim, o familie avea nevoie de un venit anual de $54.000 pentru a contracta un credit prin intermediul caruia sa isi cumpere o locuinta medie care la momentul respectiv costa $223.000. In 2009, pe fondul scaderii dobanzilor si al preturilor, aceeasi familie nu mai are nevoie decat de $34.000 pentru a isi cumpara prin credit o casa al carei pret a scazut la $164.000 (sursa).

Sa recapitulam cele spuse mai sus: vanzarile dau semne de redresare (sau cel putin de incetinire a scaderii), dobanzile se afla la minimul istoric iar numarul celor care aplica pentru un credit ipotecar creste sustinut. In plus, niciodata in istorie, unui american mediu nu i-a fost mai usor sa isi cumpere o casa.

Si cu toate acestea, preturile continua sa scada. Mai mult decat atat, nu dau nici un semn ca s-ar opri din scadere. Am spus in titlul acestui articol ca ceea ce se intampla la americani ar trebui sa fie o lectie pentru cei care au impresia ca in Romania, preturile apartamentelor, caselor si terenurilor se vor stabiliza odata ce bancile vor “dezgheta” creditarea.

sursa: businessday.ro